Giesler-Galerie oder Quartier 21 - Wem gehört die Stadt?

Das Thema Giesler-Galerie ist vor allem für die Politik-Insider von Rat, Wepag und Presse das zentrale Thema. Nicht zu unrecht, denn mit der Art und Weise der Bebauung dieser innerstädtischen Brache sind Entwicklungen für ganz Brühl festgelegt:

Giesler-Galerie als Betonmonster, überdimensioniert, billig, verkehrserzeugend, innenstadtunverträglich

Quartier 21 als angemessene kleinteilige Bebauung in die Umgebung eingefügt, qualitativ gehaltvoll, durch hohen Anteil an Wohnbebauung weniger verkehrserzeugend, innenstadtverträglich, weil nur die fehlenden großen Geschäfte (Textil, Lebensmittel, Elektrik/Elektronik) ergänzt werden.

Die Behauptung von Kreuzberg und Pitz, es gebe keinen Investor für Quartier 21, sind frech. Wer nur mit einem Investor redet, darf sich nicht wundern, dass er nur einen hat.

Bürgerinnen und Bürger sind mit der Wahl von Rat und Bürgermeister aufgefordert, auch darüber zu entscheiden, was auf dem Gelände um die ehemalige Giesler-Brauerei geschieht. Zwei Konzepte liegen auf dem Tisch: Das von CDU und FDP favorisierte Modell "Giesler-Galerie" der GEG Götsch Investorengruppe oder die Planung der Warmuth-Gruppe "Quartier 21", das von der Bürgerinitiative Innenstadt und den GRÜNEN unterstützt wird. SPD und BVB sind strikt gegen die Pläne von CDU und FDP und würden auch eher die Planung Quartier 21 unterstützen. Noch ist nichts entschieden. Der neu gewählte Stadtrat muss im Oktober darüber entscheiden, ob er per Satzungsbeschluss Baurecht für die Giesler-Galerie schafft. Sollten CDU und FDP im neuen Rat nicht mehr über die Mehrheit verfügen, ist die Giesler-Billig-Galerie zu verhindern!

Im folgenden eine Zusammenstellung der bisherigen Beiträge des Bürgermeisterkandidaten Bortlisz-Dickhoff zu diesem aktuellen und hochbrisanten Thema:

Quartier 21 besser als Giesler-Galerie

[Juni 2004] Ginge es allein darum, welches Konzept überzeugt, müsste die Planung "Quartier 21" umgesetzt werden. Sie vermeidet die Fehler der Giesler-Galerie." So das Fazit der Brühler Grünen nach der Veranstaltung, in der eine Gruppe von Studenten im Aufbaustudium an der Essener Immobilienakademie ihre Planungen vorstellte.

So wird auf dem Gelände der Giesler-Brauerei um das denkmalgeschützten Sudhaus herum eine angemessene Einzelhandelsnutzung konzipiert, die in Richtung Linie 18 um eine gute innerstädtische Wohnbebauung ergänzt wird.

Die Erschließungsstraße läuft nicht direkt an der Bahnlinie, sondern zwischen angedachter Wohnbebauung und der Einzelhandelsfläche.

Die fußläufige Verbindung über den heutigen Stern wird gesichert. Die Bebauung zum Stern hin bleibt offen, die Mühlenstraße wird nur noch über die Clemens-August-Straße erschlossen, so dass die Verbindung Quartier 21 und Uhlstraße fußläufig wird. Das Sudhaus erhält eine Gastronomie und betont den entstehenden Platz, der Abschluss der Fußgängerzone wird.

Die neue Einzelhandelsfläche bleibt um ein Drittel unter der Größe der Giesler-Galerie. Sie ist überschaubar und stellt lediglich die in Brühl erkennbaren Mängelbereiche ab. Vorgesehen ist ein Textilhaus, ein hochwertiger Lebensmittel-SB-Markt sowie ein großer Markt für Unterhaltungselektronik. Die Randbebauung zur Uhlstraße und zur Clemens-August-Straße nimmt den Charakter der Bebauung der jeweils anderen Straßeseite auf und schließt so die Fugen.

Die Grünfläche zwischen Clemens-August-Schule und Kunst- und Musikschule wird ebenfalls durch die Art der Wohnbebauung aufgriffen. Die Idee der Einrichtung eines Spielplatzes auf dem bisherigen kleinen Parkplatz an der Clemens-August-Straße überzeugt.

Auch die Fußwegebeziehungen werden nachvollziehbar gestaltet und nicht dem Zufall überlassen.

Durch die Trennung in unterschiedliche Bereiche werden unterschiedliche Investorengruppen angesprochen werden müssen, was aber als Vorteil erscheint. Die Mietwohnungen könnten durch die Gebausie errichtet werden, ein Bauträger könnte die Einfamilienhäuser bauen und vermarkten, die deutlich reduzierte Einzelhandelsfläche wäre weniger risikoreich vermarktbar als die völlig überzogene Planung Giesler-Galerie.

Durch die Reduzierung der Einzelhandelsfläche wird weniger Verkehr induziert. Damit wird ein Hauptanliegen der Bewohnerinnen und Bewohner der innerstädtischen Erschließungsstraßen umgesetzt, nämlich die Vermeidung zusätzlicher Lärmbelastungen.

"Wir haben mit dem Konzept Quartier 21 einen Plan, der eine Chance jenseits kleinkarierten Parteiengezänks verdient. Bei genauer Betrachtung dürften auch die Investoren von GEG oder DOM erkennen, dass sie mit der vorgestellten Planung besser fahren." So der grüne Bürgermeisterkandidat Bortlisz-Dickhoff in einer Erklärung für die Brühler Grünen.

 

Giesler Galerie verhindert weitere Stadtentwicklung

[Juli 2004] Es gibt mit der Planung der Warmuth-Gruppe also Alternativen zur Giesler-Galerie. Für die Warmuth-Planung gibt es auch Investoren.

Letztendlich ist der Rat dafür zuständig, was an der Stelle passiert. Wenn die Giesler Galerie realisiert wird, ist für weitere Planungsinteressen kein Raum mehr vorhanden. Das Verkehrsgutachten zeigt, die Giesler Galerie ist so gerade eben noch zulässig. Das heißt: alles andere, was da möglicherweise noch kommen mag, ist nicht mehr zulässig, wegen der Giesler Galerie.

13.000 m³ zusätzlich zu schon vorhandenen 33.000 m³ Einzelhandelsverkaufsfläche sind für den Brühler Einzelhandel nicht zu bewältigen. Damit hilft die Giesler Galerie nicht. Im Gegenteil, statt als Magnet zu wirken und die Menschen in die Innenstadt zu locken, wird sie zur Innenstadtalternative. Der Norden verödet, der Rest muss sich nach unten orientieren.

Die katastrophale Verkehrsplanung der Giesler Galerie verhindert schon heute den zweigleisigen Ausbau der Stadtbahnlinie 18, der dringend gebraucht wird. Weil die Erschließungsstraße unmittelbar an der Stadtbahnlinie entlang verläuft, bilden die Kreuzungen mit der Liblarer Straße und der Clemens-August-Straße erhebliche Konfliktpotenziale. Beide Straßen müssen mit den erhöhten Schließzeiten der Schrankenanlage bei zweigleisigem Betrieb zu Einbahnstraßen gemacht werden. Dies führt zu Umwegfahrten und ist ein erheblicher Eingriff, der mit höheren Schallschutzauflagen verbunden ist. Diese Folgekosten scheut der Investor, deshalb - so mein Eindruck - wird der zweigleisige Ausbau der Linie 18 verzögert. Sind erst einmal die Verträge geschlossen, muss der Steuerzahler ran und der Investor macht die Schnitte.

Die Planungen zur Alternative "Quartier 21" - nicht zu verwechseln mit der SPD-Workshop-Planung - vermeidet die Fehler der Giesler Galerie. Hier verläuft die Erschließungsstraße in erheblichem Abstand zu Stadtbahnlinie. Sie beginnt direkt hinter Jautz und läuft dann in diesem Abstand parallel zu Stadtbahn. Zur Stadtbahn hin soll Wohnen im Stadtgrün folgen, rechts davon die Einzelhandelsflächen.

 

Grundstücksentwicklungsgesellschaft GEG Göttsch wirft Nebelkerzen

[Juli 2004] Der Brühler Bürgermeisterkandidat Bortlisz-Dickhoff setzt sich am 6. Juli 2004 in einer Erklärung mit der Entscheidung des WEPAG-Vorstandes auseinander, die Giesler-Galerie-Planung zu unterstützen:

"GEG Götsch wirft mit Nebelkerzen, um die bessere Planung der Warmuth-Gruppe zu diskreditieren. Um so bedauerlicher ist, dass sich der WEPAG-Vorstand von falschen Behauptungen und Argumenten beeindrucken lässt." So Bortlisz-Dickhoff.

Die WEPAG begründet ihre Entscheidung damit, dass eine unansehnliche Industriebrache endlich verschwinde, dass Planungssicherheit für künftige Investoren in der Innenstadt gesichert werde, dass Lücken im Warenangebot geschlossen werden und dass es in absehbarer Zeit keine realistische Alternative gebe, die den Interessen das Brühler Einzelhandels entspricht.

Alle Argumente sind nicht stichhaltig.

Die unansehnliche Industriebrache verschwindet auch wenn das Konzept "Quartier 21" der Warmuth-Gruppe umgesetzt wird.

Planungssicherheit für Investoren entsteht allein durch das Quartier 21 Konzept. Die GEG-Giesler-Galerie verhindert künftige Planungsmöglichkeiten, indem sie die Verkehrsbelastung bis zur Belastungsgrenze treibt. Weitere verkehrsrelevante Planungen in der Innenstadt werden aufgrund der überzogenen Größe der Giesler-Galerie verhindert.

In der Quartier 21 Konzeption werden genau die in der Innenstadt fehlenden Segmente ergänzt, ohne mit den Billiganbietern der GEG-Giesler-Galerie das Ambiente der Innenstadt völlig zu zerstören.

Die Quartier 21 – Lösung hat einen finanzkräftigen Investor. Alle anderen Behauptungen sind bewusst irreführend. Der Investor sieht in der Teilung des Geländes in einen Einzelhandels-, Mietwohnung- und Eigentumswohnungs-Bereich und in der Gliederung in verschiedene Bauabschnitte eher einen Vorteil für die Planung und Finanzierung des Projekts.

Die WEPAG sieht eigentlich auch selbst erhebliche Mängel der GEG-Giesler-Galerie. Zum einen kritisiert sie selbst die Architektur, die sich durch das eingeschossige Parkdeck mit Discounter im Erdgeschoss auf einem Teil des Geländes und einer Klagemauer gegenüber dem Reststück an der Liblarer Straße auszeichnet, das erst einmal brach liegen würde ! Zum anderen kritisiert sie auch die fehlende fußläufige Verbindung über den Stern. Auch hier hat die Quartier 21 Planung Vorteile. Der Verkehr wird aus der Bonnstraße nur noch für die Erschließung von Jahnshof und Franziskanerhof über den Stern – östliche Seite – geführt. Die Verbindung in die Mühlenstraße erfolgt über die das Quartier 21 - Gelände erschließende Straße. Der Verkehr fließt dann über die Clemens-August-Straße und den westlichen Teil des Sterns in die Mühlenstraße. Dazwischen bliebe eine fußläufige Verbindung zwischen dem Einkaufszentrum und der Innenstadt.

Angebliche weitere Mängel der Quartier 21 – Planung werden durch GEG-Göttsch konstruiert. So sei die Erschließung der Geschäfte nicht geplant. In Wirklichkeit jedoch erschließt die vorgesehene Straße (kein Fußweg!) auch für die Geschäfte den Lieferverkehr. Die Wohnlage direkt an den Gleisen wird von GEG-Göttsch als nachteilig dargestellt. Die 18 macht aber so wenig Lärm, dass hier nicht ernsthaft von einer durch die Bahn entstehenden Lärmbelastung gesprochen werden kann. Wer im Grünen wohnen will, wird hier nicht hinziehen.

Schließlich wird noch behauptet, dass vier Eigentümer von Grundstücken nicht verkaufsbereit seien. "Ich bin mir fast sicher, dass die Eigentümer sich einer vernünftigen städtebaulichen Lösung nicht verschließen würden. Die Eigentümer haben etwas gegen die Verschandelung ihrer Stadt. Darin kann man sie nur bestärken." So Bortlisz-Dickhoff.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung hat die Warmuth-Gruppe bisher nicht öffentlich vorgestellt. Mit dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung hat die Warmuth-Gruppe aber einen finanzstarken Investor überzeugen können. Wenn GEG-Göttsch nun diese Planung schlecht redet, geschieht dies aus Eigeninteressen. Die WEPAG sollte sich davon nicht ins Boxhorn jagen lassen.

 

LEG steht grundsätzlich als Investor für das Giesler-Gelände zur Verfügung

[Juli 2004] Der Brühler Bürgermeisterkandidat Bortlisz-Dickhoff äußert sich in einer Erklärung zu den aktuellen Äußerungen von Andreas Röhrig, Geschäftsführer der Landesentwicklungsgesellschaft LEG:

"Unter drei Bedingungen ist die Landesentwicklungsgesellschaft LEG bereit, als Investor auf dem Giesler Gelände tätig zu werden. Die erste Bedingung ist, hier eine Mischnutzung realisieren zu können. Die zweite Bedingung ist, nicht gegen den jetzigen Investor - also nicht gegen die GEG - zu agieren. Die dritte Bedingung ist, die Grundstücke zu realistischen Preisen kaufen zu können."

Bortlisz-Dickhoff hält die Bedingungen für realisierbar.

Mischnutzung kann verschiedene Formen annehmen. Im Keller eine Tiefgarage, im Erdgeschoss Aldi und darüber sozialer Wohnungsbau; so etwas lehnt der gesamte Stadtrat ab. Mischnutzung in Form der Warmuth-Planung heißt aber etwas ganz anderes: Wohnen an der Stadtbahn durch die Erschließungsstraße vom Einkaufszentrum zu trennen. Das ist in Ordnung und städtebaulich vernünftig. Hier sind sich LEG und die Warmuth-Gruppe ja einig.

Die Warmuth-Planung muss nicht zwingend gegen die GEG realisiert werden. LEG und GEG haben schon Projekte gemeinsam durchgeführt, warum nicht auch in Brühl? Die sollen an einen Tisch, das wäre vernünftig.

Die dritte Bedingung der LEG, die Grundstücke nicht zu überteuerten Preisen von DOM kaufen zu müssen, dürfte der Markt inzwischen geregelt haben. Die Preise, die vor drei Jahren von DOM gefordert wurden, haben nicht nur die LEG vertrieben, sondern beispielsweise auch die Argus-Gruppe. Inzwischen dürfte DOM zu realistischeren Grundstücksbewertungen gekommen sein, sonst wäre wohl kaum die Billigplanung von GEG Götsch möglich geworden.

Mir stellt sich in dem Zusammenhang aber ganz massiv eine Frage: Warum hat Bürgermeister Michael Kreuzberg nicht erneut die LEG angesprochen, als die Argus ausgestiegen ist. Ein Anruf hätte doch die grundsätzliche Bereitschaft der LEG zu erkennen gegeben. Die Behauptung, es gäbe keine anderen Investoren, kann ich nur so verstehen, dass seitens des Bürgermeisters nur noch mit GEG Götsch gesprochen wurde. Wenn dem so ist, kann man nicht mehr von allein handwerklichen Fehlern des Bürgermeisters reden.

 

Giesler-Billigplanung im Rat nicht zu verhindern

 

[Juli 2004] Einen letzten Anlauf hat die Ratsfraktion unternommen, um die Mehrheit von CDU und FDP noch auf den Pfad der Tugend zu führen. Doch alle Argumente nutzten nichts. Die GEG Göttsch-Planung erhielt - mit einer Ausnahme - die Stimmen von CDU, FDP und Bürgermeister.

Der von mir vorbereitete Antrag lautete im wesentlichen so:

Die Vorlagen zur Offenlage des Bebauungsplans Giesler-Gelände am werden unter folgender Maßgabe vertagt: Der Bürgermeister wird gebeten, ein Treffen unter Beteiligung von Bürgermeister, GEG Göttsch, LEG und Warmuth-Gruppe zu arrangieren, in dem versucht wird, eine gemeinsame Vorgehensweise von GEG Göttsch und LEG zur Realisierung einer Planung zu verabreden, die im wesentlich auf der Grundlage der Warmuth-Gruppe eine differenzierte Nutzung des Giesler-Geländes – Einkaufen, Wohnen, Büronutzung – vorsieht. Von diesem Treffen und eventuellen Folgetreffen sind von den Beteiligten zu zeichnende Protokolle zu fertigen. Vor einer erneuten Befassung der o.g. Vorlagen ist dem Rat in einer Weise über die Gespräche zu berichten, dass eine sachgerechte Beurteilung und Beschlussfassung möglich ist.

Begründung:

Die von der Gruppe GEG Göttsch vorgelegte Planung zur Überbauung des Giesler-Geländes trifft auf breiten Widerstand: In der Bevölkerung, bei den Bewohnern der Römerstraße, aber auch bei vielen Einzelhändlern.

Diese Planung macht schon heute künftige Entwicklungen in der Innenstadt unmöglich, die neuen Verkehr erzeugen, denn die Giesler-Galerie steigert die Belastung durch den Autoverkehr bis an die Grenze der Zulässigkeit. Dass die Belastung, wie auf der Römerstraße, erheblich über die Grenze der Zumutbarkeit gesteigert wird, sollte zu denken geben. Jedes Mehr ist dann jedenfalls nicht mehr genehmigungsfähig.

Die Giesler-Galerie-Planung bringt mit 13.000 m³ Zuwachs an Verkaufsflächen bei einem Bestand von 33.000 m³ in ganz Brühl eine chaotische Umstrukturierung des bestehenden Einzelhandels mit sich, die zu einem erheblichen Geschäftssterben in der Innenstadt beitragen kann.

Die Architektur der Giesler-Galerie entspricht nicht dem, was für Brühl und seine gewachsene Struktur angemessen ist. Es handelt sich hier nicht um eine Fläche in einem Gewerbegebiet auf der grünen Wiese, sondern um die letzte größere bebaubare Innenstadtlage.

Diese Planung und die sie tragenden Investoren sind aber nicht ohne Alternative. Die Warmuth-Gruppe hat aufgezeigt, wie eine angemessene Planung auf dem Giesler-Gelände möglich ist. Die Planung "Quartier 21" sieht zwischen der Stadtbahn und einer neuen parallel zur Bahn verlaufenden Erschließungsstraße Wohnbebauung vor. Der großflächige Einzelhandel wird architektonisch angemessen um das Denkmal Sudhaus und Turm der Giesler-Brauerei gelegt. In südlicher Richtung werden Büro und Gewerbeflächen vorgesehen und vom Einkaufszentrum durch einen Fußweg getrennt. Der Verkehr kann durch die nun von der Bahn weiter entfernte Erschließungsstraße geführt werden, so dass nun am Stern die notwendige autofreie Fußverbindung zur Uhlstraße geschaffen werden kann. Insgesamt entsteht durch die deutlich verringerte Einzelhandelsfläche von ca. 8.000 m³ deutlich weniger Verkehr.

Die Behauptung, dass diese Planung nicht realisierbar sei, weil es hierfür keinen Investor gebe, kann zurückgewiesen werden. Die LEG ist unter drei Bedingungen bereit, eine solche Planung umzusetzen.

Die LEG will eine Mischnutzung, wie sie die Warmuth-Gruppe vorschlägt. Die LEG hält diese Mischnutzung für rentabel. Diese Mischnutzung mit der räumlichen Trennung von Wohnen, Büronutzung und Einkaufen unterscheidet sich erheblich von dem, was oft auch unter Mischnutzung verstanden wird: unten Autos, darüber der Discounter und darüber sozialer Wohnungsbau!

Die LEG will nicht gegen die GEG Göttsch – Gruppe agieren. Es ist in der Branche selbstverständlich, keinem anderen Investor dazwischen zu funken, wenn, wie von GEG Göttsch, weitgehende Vorleistungen erfolgt sind. Hier wird nun vorgeschlagen, eine Kooperation zwischen GEG Göttsch und LEG anzustreben, was beide Firmen an anderer Stelle auch praktizieren.

Drittens will die LEG die Grundstücke nicht zu überhöhten Preisen kaufen. Wegen der überhöhten Vorstellungen der DOM ist die LEG zu der Zeit ausgestiegen, als die ARGUS-Gruppe versucht hat, ihre Vorstellungen zu realisieren. Später ist auch ARGUS wegen der überhöhten Preise ausgestiegen. Zwischenzeitlich dürfte sich am Preis zumindest so viel getan haben, dass nun die Billigplanung von GEG Göttsch rentabel erscheint. Es stellt sich die Frage, ob es Preisnachlässe tatsächlich gegeben hat. Und wenn ja, ob auf dieser veränderten Preisgrundlage noch einmal mit anderen möglichen Investoren geredet wurde oder ausschließlich mit GEG Göttsch.

Für den Versuch einer den Wünschen der Bürgerschaft und vieler Einzelhändler entgegen kommenden verbesserten Planung spricht auch, dass nur so Planungssicherheit hergestellt werden kann. Ob ein Satzungsbeschluss auf der Grundlage einer von drei Fraktionen abgelehnten Planung nach der Kommunalwahl gefasst werden kann, ist fraglich. Die beiden Planungsvarianten würden – ohne Versuch die Dinge zusammen zu führen – auf jeden Fall zum Gegenstand des Wahlkampfes.